Права участников долевого строительства и механизмы их защиты

Покупка квартиры или нежилой недвижимости на этапе строительства дома всегда была выгоднее по цене, чем приобретение уже готового жилья. Но такие сделки неизбежно сопряжены со множеством рисков, ведь дольщик платит за то, чего еще нет. Именно поэтому государство из года в год совершенствует законодательство, регулирующее механизмы защиты прав участников долевого строительства и ставящее застройщиков квартир в Севастополе во все более жесткие рамки.

Как дольщик может обезопасить себя до заключения договора?

Федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве обязывает застройщика публиковать в СМИ и на своем официальном сайте включительно так называемую проектную декларацию. Этот документ должен содержать в себе самую полную информацию:

• о самом застройщике;
• об объекте строительства, в котором дольщик рассчитывает получить квартиру;
• обо всех других проектах, которые ведет застройщик.

Таким образом, выбирая строительную компанию, которой вы будете готовы доверить свои сбережения, вы имеет право знать о ней:

• кто является ее учредителем;
• не срывала ли эта компания сроки сдачи объектов в прошлом;
• каким уставным капиталом она располагает;
• не судился ли кто с данным застройщиком;
• финансовое положение за текущий год;
• каким образом компания гарантирует участникам долевого строительства выполнение своих обязательств по договору;
• есть ли у нее разрешение на строительство и т. д.

Застройщик также обязан предоставить к публичному ознакомлению следующие сведения об объекте строительства:

• утвержденную экспертной комиссией проектную документацию со всеми внесенными в нее изменениями;
• разрешение на строительство;
• право на земельный участок и относится ли последний к категории, предполагающей на ней строительство;
• для чего будут предназначены нежилые помещения в доме;
• что будет входить в общее имущество жильцов многоэтажки;
• планируемый график строительства и сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
• кто будет выполнять подрядные работы;
• откуда застройщик планирует брать средства на возведение дома;
• какие риски могут возникнуть при ведении строительства, и как застройщик планирует обезопасить дольщиков от финансовых потерь.

Проверив всю указанную выше информацию о застройщике и интересующем вас объекте, можно также почитать в Интернете отзывы о данной компании. В конце-концов, посетите одну-две строительных площадки, где компания ведет свою деятельность, пообщайтесь с рабочими и вы получите, пожалуй, самое полное представление о юридическом лице, с которым планируете заключать договор, чтобы купить двухкомнатную квартиру или иную недвижимость в стадии ее строительства. Все это – ваше право, закрепленное за вами на законодательном уровне.

Как защищены права участников долевого строительства с момента подписания договора?

Основные неприятности, которые могут подстерегать человека после заключения договора долевого участия (ДДУ), сводятся к двум основным:

• застройщик обанкротится;
• сроки сдачи будут нарушены.

Ранее, до середины 2019 года, существовало три механизма защиты вложенных в строительство денег покупателей: поручительство банка, страхование гражданской ответственности строительной компании и отчисление средств застройщика в компенсационный фонд долевого строительства. Теперь же, при заключении ДДУ после 1.07.19 средства дольщика поступают в банк на так называемый эскроу-счет и замораживаются там до момента полного выполнения своих обязательств застройщиком. Если сроки сдачи объекта задерживаются более, чем на 6 месяцев, или строительная компания вовсе не выполнила своих обязательств (например, объявила о своем банкротстве и заморозила работы), деньги автоматически возвращаются дольщику в полном объеме.

Также деньги будут возвращены, если дольщик расторгнет договор. Упомянутый закон ограничивает ситуации, в которых покупатель имеет на это право:

• если строительство затягивается более, чем на 2 месяца;
• состояние объекта не полностью соответствует проекту или СНиПам, при этом условия проживания в нем хуже, чем предполагалось изначально;
• были изменены размеры площади общего использования или назначение нежилых помещений и т. п.

Расторжение договора происходит, в зависимости от ситуации, в досудебном или судебном порядке.